相続不動産の調査方法

故人が所有していた不動産は、遺言書か、遺産分割協議という相続人同士の話し合いによって、相続することに決まった相続人の名義に変更することになります。

では、「どの」不動産について遺産分割協議を行い、名義変更をすればよいのでしょうか。

「そんなの、自宅の土地建物だけだよ」とおっしゃる方も多いのですが、一言で「自宅」といっても、意外と悩ましい、こんな相談事例があります。

いかがでしょうか。どれも「あるある」事例です。

以上のように、ひとことで「自宅」といっても、法的な意味で登記上の地番を「特定」するのは、意外と複雑です。公的な書類で対象不動産をきちんと確認、調査しないと、後で面倒なことに巻き込まれたり、最悪の場合、売却の機会を失ってしまうかもしれません。

また、自宅以外に別荘などをお持ちの場合は、その調査も併せて必要になります。「軽井沢に別荘があるんだよね」というのではなく、「軽井沢～町〇番地の土地に〇番の別荘建物がある」と特定する必要があるのです。

不動産を特定するには、次のような資料を確認するのが有効です。

どの書類も一長一短な部分があり、どれか１つだけで完全ということはありません。

たとえば、課税明細書には「私道（非課税）」が掲載されていないので、私道を見落とす可能性があります。総合名寄帳はその市区町村にある不動産をすべて表示してくれるので、その点では優れています。

一方で、もしその市区町村以外に別荘などをお持ちの場合は、総合名寄帳ではフォローできない可能性もあります。別荘の権利証が自宅にあれば、その別荘の存在に気づくことができるかもしれません（別荘ではありませんが、「故人が、あまり価値のない原野を所有していた」というご相談が、最近は多いです）。

なので、上記３種類の資料がすべて揃うのであれば、全体像を把握するには理想的です。もし揃わない場合でも、総合名寄帳は必ず取得するべきです。

いずれにしても、大切なのは、故人の不動産をくまなく調べ、リスト化すること。上記資料以外にも、地図を利用するなどして緻密な調査をすることもあります。

少しでもご不安があれば、経験豊富な司法書士にご相談ください。

さて、故人の不動産が特定できたとして、次に検討するのは、それぞれの不動産の評価はいくらになるのか？という、「評価額」の問題です。

実は、不動産の評価といっても、いくつかの評価方法があり、多くの場合、それぞれの金額は違ってくるのです。

代表的なところでは、以下の３つがあります。　

一般的には

時価＞相続税評価額＞固定資産税評価額

であることが多いです。

【土地】については時価を１０とすると、相続税評価額は８、固定資産税評価額は７くらいの比率であることが多いと言われています。

【建物】については、原則として、相続税評価額＝固定資産税評価額　になります。

１つの不動産に３通りの評価方法があるように、不動産の評価というのは、突き詰めてみるとかなり複雑です。

また、たとえば「小規模宅地の特例」という制度を使えば土地の評価額が８０％減にできるなど、相続税の計算にあたっては様々な特例があります。土地（特に都心）の評価は相続財産の中でもかなり大きなウエイトを占めるので、８０％評価減というのは非常にインパクトが大きいです。

このように、専門家に相談することで、支払う税金が格段に安くなることもあります。

当事務所では、相続税を含む資産税に強い税理士と提携しており、ご紹介も可能です。どうぞお気軽にご相談ください。