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相続不動産の調査方法

本ページでご紹介する内容

  • 不動産調査についての失敗事例
  • 相続不動産を「特定」するために確認する書類とは?
  • 相続不動産の評価額について(時価、路線価、固定資産税評価)

不動産調査についての失敗事例

故人が所有していた不動産は、遺言書か、遺産分割協議という相続人同士の話し合いによって、相続することに決まった相続人の名義に変更することになります。

では、「どの」不動産について遺産分割協議を行い、名義変更をすればよいのでしょうか。

「そんなの、自宅の土地建物だけだよ」とおっしゃる方も多いのですが、一言で「自宅」といっても、意外と悩ましい、こんな相談事例があります。

不動産の特定に関する失敗事例
  • 分譲で購入した戸建ての自宅(土地、建物)に、お隣さん、ご近所さんの何人かで共有している「私道(公衆用道路)」があったが、名義変更が漏れていた。相続後、売却しようと思った時に気がついたが、手続きに時間がかかり、売却引渡しが遅れてしまった。

  • マンション内にある事務室、集会所が、居住者全員の共有になっていたことに気づかず、その共有持ち分の名義変更が漏れていた。

  • 自宅の住所(~〇丁目△番×号)と、登記上の地番とが全く違うものであり、登記簿を取るまでに相当苦労した。 

いかがでしょうか。どれも「あるある」事例です。

以上のように、ひとことで「自宅」といっても、法的な意味で登記上の地番を「特定」するのは、意外と複雑です。公的な書類で対象不動産をきちんと確認、調査しないと、後で面倒なことに巻き込まれたり、最悪の場合、売却の機会を失ってしまうかもしれません。

また、自宅以外に別荘などをお持ちの場合は、その調査も併せて必要になります。「軽井沢に別荘があるんだよね」というのではなく、「軽井沢~町〇番地の土地に〇番の別荘建物がある」と特定する必要があるのです。

不動産を特定するために確認する書類

不動産を特定するには、次のような資料を確認するのが有効です。

不動産調査のための書類リスト
  入手方法 特徴
不動産権利証

権利を取得した際に、司法書士(または法務局)から渡されています。

故人のご自宅や貸金庫などを探すと、見つかることもあります。

1度無くしてしまうと、再発行はできません。

昔は和紙でできた権利証だったが、だいたい平成20年頃からは「登記識別情報通知書」という味気ない用紙になりました。

固定資産税

課税明細書

毎年4~5月に、市区町村から郵送されてきます。コンビニ納付の方は、バーコード付きの納付書と一緒に送られてきます。

その市区町村に名義人が所有している不動産を、すべて一覧表にしてくれている。

非課税である私道は載っていない、固定資産税のかからない低額の不動産(地方の山林など)のみの場合はそもそも通知書が来ないこともあります
 

総合名寄帳

市区町村の税務課(東京都の場合は都税事務所)などで取得できます。

不動産ごとに300円~400円程度の手数料がかかります。

 

その市区町村に名義人が所有している不動産を、私道も含めてすべて一覧表にしてくれている。

不動産調査においては、必ず取得するようにしましょう。

 

不動産確認資料のイメージ

権利証(昔のもの)

こんな朱印が押されています

権利証(最近のもの)

法務省HPより引用

課税明細書(見本)

横浜市HPより引用

どの書類も一長一短な部分があり、どれか1つだけで完全ということはありません。

たとえば、課税明細書には「私道(非課税)」が掲載されていないので、私道を見落とす可能性があります。総合名寄帳はその市区町村にある不動産をすべて表示してくれるので、その点では優れています。

一方で、もしその市区町村以外に別荘などをお持ちの場合は、総合名寄帳ではフォローできない可能性もあります。別荘の権利証が自宅にあれば、その別荘の存在に気づくことができるかもしれません(別荘ではありませんが、「故人が、あまり価値のない原野を所有していた」というご相談が、最近は多いです)。

なので、上記3種類の資料がすべて揃うのであれば、全体像を把握するには理想的です。もし揃わない場合でも、総合名寄帳は必ず取得するべきです。

いずれにしても、大切なのは、故人の不動産をくまなく調べ、リスト化すること。上記資料以外にも、地図を利用するなどして緻密な調査をすることもあります。

少しでもご不安があれば、経験豊富な司法書士にご相談ください。

時価?路線価?固定資産税評価?~不動産価格には3種類ある~

さて、故人の不動産が特定できたとして、次に検討するのは、それぞれの不動産の評価はいくらになるのか?という、「評価額」の問題です。

実は、不動産の評価といっても、いくつかの評価方法があり、多くの場合、それぞれの金額は違ってくるのです。

代表的なところでは、以下の3つがあります。 

  内容 どのように計算するか
時価

実際に売却するときの金額。いわゆる「世間相場」です。

不動産業者に査定を依頼しましょう

(業者により金額は違います。また、査定通りの金額で売れるとは限りません)

相続税評価額

相続税の計算にあたっての金額。

土地は「路線価」ベースで計算

税理士に計算してもらうのが一般的
固定資産税評価額 固定資産税の計算にあたって、国が決めた金額 課税証明書の「価格」欄に書いてあります

一般的には

時価>相続税評価額>固定資産税評価額

であることが多いです。

【土地】については時価を10とすると、相続税評価額は8、固定資産税評価額は7くらいの比率であることが多いと言われています。

【建物】については、原則として、相続税評価額=固定資産税評価額 になります。

不動産評価は、それぞれの専門家に依頼しよう

1つの不動産に3通りの評価方法があるように、不動産の評価というのは、突き詰めてみるとかなり複雑です。

また、たとえば「小規模宅地の特例」という制度を使えば土地の評価額が80%減にできるなど、相続税の計算にあたっては様々な特例があります。土地(特に都心)の評価は相続財産の中でもかなり大きなウエイトを占めるので、80%評価減というのは非常にインパクトが大きいです。

このように、専門家に相談することで、支払う税金が格段に安くなることもあります。

当事務所では、相続税を含む資産税に強い税理士と提携しており、ご紹介も可能です。どうぞお気軽にご相談ください。

 

猪狩 佳亮

【この記事の執筆者】

開業10年、多種多様な案件を解決してきた経験を有する、相続専門の司法書士。史上最年少で司法書士会川崎支部長に就任。全国各地の司法書士会で、相続手続きに関する研修講師も務める。

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