相続財産の中に不動産があるケースは非常に多いと思います。
基本的には不動産を相続した場合、その不動産をそのまま利用し続けるか（居住する、賃貸する等）、売却して現金にするかの２択になります。そのまま利用する場合は相続登記（名義変更）をしておけば大きな問題はないのですが、売却する場合にはその手続きや税金の問題など様々な注意点があります。
ここでは、相続における不動産売却の流れについてご説明します。
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１ 相続における不動産売却の流れ
（１）遺産分割協議（遺言書がない場合）
まずは、不動産をどのように相続するかを、法定相続人全員で話し合って決定します。
相続人全員の合意が成立したら、遺産分割協議書を作成します。
＊なお、遺言書が残されている場合は遺言書の内容に従って遺産を相続しますので、遺産分割協議は不要です。
（２）相続登記
遺言または遺産分割協議の内容に従って、不動産の相続登記申請をします。
相続した不動産の売却をする場合、被相続人名義のままでは売却することができませんので注意が必要です。いったん相続人名義に変更して、そのあとで売却が決定したら買主名義への所有権移転登記をするという２段階の流れになります。不動産売却のためには、相続登記が必須の条件となるわけです。
相続人全員が売却することに同意している場合、便宜的に代表相続人１人の名義にしておくのか、それとも相続人全員の共有名義にするのかについての検討が重要です。
便宜、代表相続人１人の名義にすれば、不動産売買契約や引渡し時にその代表相続人１人が出席すればいいので手続きはスムーズです。一方、最終的には代表相続人１人のハンコで不動産売却の決定ができてしまうので、売買代金の値引き交渉などがあって相続人間で意見が割れた場合などにはトラブルのもとになる可能性も否定はできません、
当事務所に不動産売却のご相談をいただいた場合、それぞれのメリットとデメリットをご説明して、ご希望にあった名義変更ができるよう遺産分割協議の段階からアドバイスしていきます。
相続登記は、通常であれば申請してから１～２週間の期間で完了します。
（３）不動産業者に査定依頼
無事に不動産が相続人名義になったら、いよいよ不動産売却活動をスタートします。
まずはどれくらいの金額で売却できるのか、いくつかの不動産業者に査定を依頼するとよいでしょう。
インターネットで検索すると複数業者一括見積りなど便利なサイトもあります。ただこうしたサイトの無料査定を利用すると、後になって営業電話が頻繁にかかってくるケースがあるので要注意です。できれば２～３社に絞って個別に査定を依頼するとよいと思います。
当事務所でも信頼できる不動産業者をご紹介することが可能です。当事務所を通して査定いただくメリットは、査定後に業者からお客様へ直接連絡がいくことがなく、上記のような営業電話に悩まされることが無いという点です。査定したからと言って必ずその業者に頼まなければならない訳でもありませんので、ご希望があればお気軽にお尋ねください。
（４）不動産会社と媒介契約
査定額や営業担当者との相性などをみて、不動産売却を依頼する業者が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約をすると、（ご希望にもよりますが）インターネット上の広告やレインズなどに掲載されることになります。
契約期間は通常３カ月間です。この間、購入希望者からの反応があるかなど販売状況が定期的にメールや電話で報告もされてきます。もし３カ月間で成約しない場合は、契約期間を延長するか他の業者に変更するかを判断することになります。
なお、成約した場合に不動産業者へ支払う仲介手数料の目安は、売買価格の３％＋６万円（税抜き）です。
（５）売買契約
購入希望者が現れれば、いよいよ売買契約です。
不動産業者の宅建士による説明を聞いた上で、買主、売主が調印すれば、売買契約が成立です。物件により書類の量も変わるのでしょうが、売買契約の手続きにはだいたい１～２時間程度かかります。
契約成立時に、売買価格の１０％程度の手付金を買主から受領するのが一般的です。
（６）最終引渡し（決済）
買主がローンを組むかどうかにより多少異なりますが、売買契約から通常１～３ヶ月程度の期間で最終引渡しになります。
売主側としては印鑑証明書や権利証（相続登記の際に司法書士から渡されます）、実印、建物であれば鍵など、重要な書類を持参します。
そして売買代金が振り込まれていることを確認したら、無事に不動産売却は完了です。
（７）譲渡所得税の申告
不動産売却により譲渡所得が発生した場合は、税務署への申告が必要になります。期限は売却した日の翌年３月１５日までです。複雑な例も多いですから、税理士に相談されることをお勧めします。
