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１ 相続登記とは
被相続人名義の不動産を、相続することになった相続人に名義変更することを「相続登記」といいます。
相続登記は、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局へ、不動産登記申請書に添付書類を添えて申請します。
数ある相続手続きの中でも、相続登記は特に複雑だと言えます。当事務所へご相談にいらっしゃる方でも、「銀行預金や株式の手続きは自分でできるけど、不動産の名義変更は面倒なので司法書士さんにお願いしたい」とおっしゃる方は本当に多いです。
銀行などの手続きと異なり、不動産の名義変更は不動産登記法という法律に基づいて審査されるため、少しでも法律や通達のルールに合わない箇所があれば、訂正を求められ、何度も法務局に行かねばなりません。
ここでは、相続登記の重要性や完了までの流れについてご説明します。
２ 相続登記はお早めに！とお勧めする３つの理由
相続登記には費用がかかるし、法務局での手続きも面倒。相続登記をしなくても、今までどおり家にはそのまま住める。それなのに相続登記を勧めるのは、司法書士さんのお仕事になるからでしょ。そんな風に思われる方もいらっしゃるかもしれません。
確かに、司法書士にとっては相続登記をご依頼いただければ仕事になる。それは否定しません！
しかし、司法書士がお早めの相続登記をお勧めするのには、以下に述べるような別の理由があります。早く相続登記をしておいたほうが、長い目で見ればお客様にとってもお得だし、安心だからなのです。
（１）相続登記をしないと、相続不動産を売却できない
たとえば、ご実家に住んでいた親御さんが亡くなり実家が空き家になると、管理上の心配がありますよね。こうした場合、売却してお金にするか、だれかに貸し出すか、いずれにしても実家不動産を有効活用しようというのが一般的だと思います。
実は、被相続人名義のままでは不動産を売却することはできないのです。一度、相続人の誰かの名義に変更し、その後さらに買主の名義に移す、という２段階の登記が必要になります。
また、売却ではなく、融資を受けて家を建て替えるような場合にも、相続登記がされていないと話が先に進みません。銀行は融資をしてくれませんし、建築会社も新しい建物の請負契約をしてくれません。
ご売却、建て替えなどを視野に入れている場合は、お早めに相続登記を済ませておく必要があります。
（２）２次相続まで放置すると、相続登記がもっと大変になる
相続登記を放置したまま何十年とたつと、いわゆる２次相続が起こり、孫たちの代が相続人になるケースもあります。
たとえば親が亡くなり子ども３人が法定相続人の場合、すぐに相続登記をしていれば３人の印鑑でよかったものが、３０年放置して孫の世代まで進んでしまうと、相続登記をするには６人の印鑑が必要、またその次の世代になると１５人…と、だんだん遺産分割協議をまとめるのが難しくなり、相続登記が本当に大変になってしまいます。
当事務所でご依頼を受けた事例を１つご紹介します。
ご両親が亡くなり実家不動産を売却しようと相談に来られたのですが、調査すると、昭和５０年代に亡くなった方の相続登記がされていませんでした。戸籍謄本を取得してみると、法定相続人はなんと３６人。しかも日本各地に相続人がいるという状況で、個別にご連絡をしたのですが、結局のところ相続人全員から遺産分割協議書にご印鑑をいただくことは叶いませんでした。
相続人全員の印鑑がもらえない以上、そのままでは不動産の名義変更をすることはできません。いよいよ弁護士に依頼し、遺産分割調停へ。調停がまとまるまでには１年以上かかり、「実家不動産を買いたい」と言ってくれていた方にも逃げられてしまう事態になりました。
解決までには、多額の弁護士費用もかかりました。昭和５０年の時点できちんと相続登記をしていれば、弁護士費用よりよっぽど安い登記手数料で解決することができたはずです。
（３）相続不動産が差し押さえられてしまうリスクがある
相続登記を放置しておくと、法定相続人のうち１人に借金や滞納税金があるような場合、債権者に相続登記を勝手に（代位して）行われ、借金がある相続人の持ち分について差し押さえられるリスクがあります。
差押えをされてしまうと、そのままでは売却などができないことはご想像いただけると思います。また、債権者が勝手に（代位して）行う相続登記は、法定相続分どおりに、相続人全員の名義に変更されてしまうものなのです。仮に借金や滞納税金をすべて支払ったとしても、その相続登記をやり直すのは大変ですし、通常より多額の費用が掛かることになります。
３ 相続登記サービスの流れ
ご依頼から相続登記の完了までの流れをご説明いたします。
（１）お問合せ（お客様）
まずはメールフォームまたは電話にて、お気軽にお問い合わせください。無料相談をご希望の方は日時や相談方法についてもお知らせいただくとスムーズです。
（２）無料相談
無料相談で、預金口座解約のことを含め、相続についてお困りのこと何でもお話をお聞かせください。無料相談には必ず司法書士が対応します。疑問点があれば何でもお聞きください。
（３）費用のお見積り（当事務所）
ご希望の場合には、相続登記や必要となる手続きのお見積書を作成いたします。
（４）ご契約
お見積りとサービス内容にご納得いただけましたら、正式な業務委任契約書に署名捺印をいただきます。また、業務を進めるうえで必要となる委任状にも署名捺印をいただきます。
（５）遺言書の有無を確認（当事務所）
遺言書があるかどうかによって相続手続きの流れは大きく変わりますので、まずは遺言書があるかどうかを確認します。
（６）法定相続人の調査（当事務所）
当事務所にて戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を特定します。
（７）相続不動産の内容、評価額を調査（当事務所）
不動産の名寄帳を取得したり、権利証や課税明細書など様々な書類を確認しながら、被相続人名義の不動産を漏れのないように調査します。
そして、不動産の固定資産税評価額を確認することで、相続登記にかかる登録免許税も計算してお示しします。
（８）遺産分割協議書の作成（当事務所）
不動産をどの相続人に名義変更するかは、遺言書がない場合は遺産分割協議によって決めます。相続人全員で遺産の分け方を話し合っていただき、全員の合意に至ったところで、当事務所にて遺産分割協議書を作成します。
不動産の遺産分割には「代償分割」「換価分割」「現物分割」などいくつかの手法があり、当事務所では経験豊富な司法書士が第三者的立場で最適な方法をアドバイスいたします。
（９）相続登記申請（当事務所）
遺産分割協議の内容に従い、法務局で相続による不動産登記登記の申請手続きを行います。
（１０）相続登記の完了、権利証などのお渡し（当事務所）
通常、申請から１～２週間で手続きが完了します。
完了しましたら、権利書や取得した戸籍謄本など一式をお渡しします。
４ 相続登記サービスでお客様にお願いする作業はこれだけ
上記サービスの流れをお読みいただくとお分かりのとおり、当事務所の相続登記サービスでは、お客様にお手間を取らせることなく、煩雑な手続きはすべて「おまかせ」いただける体制にしています。スムーズにいけば、１回のご面談で登記完了までお任せいただけます。お客様にしていただくのは、次の５つだけです。
- 役所またはコンビニで、印鑑証明書をご取得ください。
- 不動産に関する資料（権利証や固定資産税課税明細書など）があれば、ご提供ください。もし資料が無ければ、不動産所在地の市区町村を教えてください。
- １度、お打ち合わせをお願いします（３０分～１時間程度）。
- 不動産を誰が相続するか、相続人全員で話し合って決定してください（当事務所でのご提案も可能です）。
- 委任状、遺産分割協議書など、いくつかの書類に署名捺印してください。
５ 相続登記は司法書士にお任せください
相続登記には費用がかかるし、法務局への申請手続きも面倒なので、しばらく放置しておこう、という方もいらっしゃいます。しかし、早めにしておいた方が、結果的には安い費用で済ませることができますし、後々のトラブルを予防することができます。相続登記はお早めに済ませてしまうことをお勧めします。
また、相続登記をご自身で申請されようとチャレンジされる方もいらっしゃると思います。ただ、おそらく戸籍を取得するために役所へ行ったり、相続人全員から遺産分割協議書に署名捺印をもらったり、登記相談で法務局へ行ったり、慣れない申請書類を作成したりすると、どうしても手間と時間がかかります。
当事務所ではこれまでも、「最初自分でやろうと思ったけど、結局無理だからお願いしたい」というご相談を多く受けています。
餅は餅屋ではありませんが、煩雑な相続登記は、不動産登記の専門家である司法書士へご依頼いただき、スムーズかつ正確な名義変更をしませんか。相続登記についてお悩みのことがあれば、ぜひ当事務所までご相談ください。
