相続登記の必要書類リスト｜ケース別に専門家が徹底解説 | 神奈川県川崎市、横浜市やその近郊で相続手続き・相続登記なら「いがり円満相続相談室」

2026/01/14

相続登記の必要書類は大きく分けて3種類

ご家族が亡くなられ、不動産の名義変更（相続登記）を考えたとき、多くの方がまず直面するのが「必要書類の多さと複雑さ」ではないでしょうか。役所のホームページや解説サイトを見ると、聞き慣れない書類の名前がずらりと並び、途方に暮れてしまうかもしれません。

でも、ご安心ください。一見すると複雑に見える相続登記の必要書類も、その役割で整理すると、実はたった3つのグループに分けられます。まずはこの全体像をつかむことで、頭の中がスッキリ整理され、落ち着いて準備を進められるはずです。

相続登記は、いわば「宝の地図」を完成させるようなもの。これからご紹介する3つのグループは、その地図を完成させるための大切なピースです。

① 相続関係を証明する書類

これは「誰が亡くなって（被相続人）、誰が財産を受け継ぐ権利があるのか（相続人）」を公的に証明するための書類群です。主に戸籍謄本などがこれにあたります。法務局は、この書類を見て「この人たち以外に相続人はいない」ということを確認します。

② 不動産に関する書類

名義変更の対象となる不動産が「どこにあって、どのようなものか」を特定するための書類です。固定資産評価証明書や登記事項証明書（登記簿謄本）などが含まれます。税金の計算や、正確な不動産情報を申請書に記載するために不可欠です。

③ 登記申請のための書類

法務局に「このような内容で名義変更をお願いします」と意思表示をするための書類です。具体的には、相続人全員の合意内容を示す遺産分割協議書や、法務局所定の登記申請書などがこれにあたります。

いかがでしょうか。このように分類するだけで、それぞれの書類が持つ意味が見えてきませんか？次の章からは、最も一般的なケースを例に、具体的な書類を一つひとつ見ていきましょう。

【基本】遺産分割協議で相続登記する場合の必要書類リスト

ここからは、相続のケースで最も多い「遺言書がなく、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で不動産の取得者を決める」場合を例に、必要書類を具体的に解説します。まずは、この基本パターンをしっかり押さえることが大切です。

必ず必要になる基本書類

どの相続登記でも、いわば土台となる書類です。これらがなければ、手続きは始まりません。

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本等
なぜ「死亡時」だけでなく「出生まで」遡る必要があるのでしょうか。それは、法務局が「他に相続人がいないか」を厳密に確認するためです。例えば、過去の結婚での子どもや、認知している子どもの存在などをすべて洗い出すには、亡くなった方の人生すべての戸籍をたどる必要があるのです。転籍や結婚などで戸籍は新しく作られるため、多くの場合、複数の役所から何通も取り寄せることになります。

被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
これは、登記簿に記載されている住所と、亡くなった時の最後の住所が同じであることを証明するために必要です。もし住所が異なると、登記簿上の人物と亡くなった方が同一人物であると確認できず、手続きが進められません。（詳しくは後の「落とし穴」で解説します）

相続人全員の現在の戸籍謄本
相続手続きの時点で、相続人の方々がご存命であることを証明するために必要です。

不動産を相続する人の住民票
新しく不動産の名義人になる方の氏名・住所を正確に登記するために提出します。

不動産の固定資産評価証明書
相続登記では、登録免許税の計算に必要となる「固定資産の価格（課税価格）」を確認し、登記申請書に記載します。そのため、固定資産評価証明書を取得して評価額を確認するのが一般的です（申請内容によっては、提出先で別の資料で足りる場合もあります）。市区町村役場（東京23区の場合は都税事務所）で取得できます。

これらの書類を一つひとつ集めるのは、時間も手間もかかります。特に戸籍の収集は専門的な知識がないと難航しがちです。もしご自身で戸籍を集めるのが大変な場合は、集めた戸籍をもとに法定相続情報一覧図を作成しておくと、その後の銀行手続きなどで戸籍一式の提出が不要になり便利です。

参照：総務省「本籍地の戸籍証明書取得方法」

遺産分割協議にもとづく追加書類

相続人全員で話し合い、合意した内容を証明するための書類です。

遺産分割協議書
「どの不動産を、誰が相続するのか」を明確に記載し、相続人全員が署名・押印した書類です。遺産分割協議書は、後のトラブルを防ぐためにも非常に重要な書類であり、法務局はこの内容に基づいて登記を行います。

相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押された印鑑が、間違いなく本人の実印であることを証明するために添付します。これにより、協議書が相続人全員の正式な意思に基づいて作成されたことの証明力が高まります。

【ケース別】遺言書がある場合に必要な書類

被相続人が遺言書を遺していた場合、原則としてその内容に従って相続手続きを進めます。そのため、遺産分割協議書は不要となり、代わりに遺言書そのものが重要な書類となります。ただし、遺言書の種類によって少し手続きが異なります。

公正証書遺言の場合

公証役場で作成された公正証書遺言は、公証人が内容を確認して作成するため、信頼性が非常に高いのが特徴です。そのため、家庭裁判所での「検認」という手続きが不要で、比較的スムーズに相続登記を進めることができます。

【追加で必要になる書類】

• 公正証書遺言の正本または謄本

自筆証書遺言の場合（検認・法務局保管制度）

故人が自筆で作成した遺言書は、偽造や変造を防ぐため、原則として家庭裁判所で「検認」という手続きを受ける必要があります。検認とは、相続人に対し遺言の存在とその内容を知らせるとともに、遺言書の状態を保全するための手続きです。この検認が終わると、「検認済証明書」が発行され、これを遺言書とセットで法務局に提出します。自筆証書遺言は、形式の不備で無効になるケースもあるため注意が必要です。

【追加で必要になる書類】

• 自筆証書遺言書
• 検認済証明書

ただし、2020年からはじまった「法務局における自筆証書遺言書保管制度」を利用している場合は、法務局が遺言書を保管し、検認が不要となります。その場合は「遺言書情報証明書」という書類が検認済証明書の代わりとなります。

参照：法務省「自筆証書遺言書保管制度について」

こんなときはどうする？特殊ケースで必要になる書類

相続は、必ずしも単純なケースばかりではありません。ここでは、少し複雑な状況で必要となる追加書類について解説します。

相続放棄をした相続人がいる場合

相続人の中に借金などの理由で相続放棄をした方がいる場合、その人は初めから相続人ではなかったことになります。その事実を法務局に証明するため、「相続放棄申述受理証明書」を家庭裁判所で取得し、提出する必要があります。

代襲相続や数次相続が発生している場合

本来相続人となるはずの子が親より先に亡くなっていて、その子（孫）が代わりに相続する「代襲相続」。あるいは、遺産分割協議が終わらないうちに相続人の一人が亡くなってしまい、次の相続が始まってしまう「数次相続」。

こうしたケースでは、相続関係が複雑になり、証明するために必要な戸籍謄本の量が格段に増えます。例えば、亡くなった方に子どもがおらず、ご両親もすでに他界している場合、相続人は兄弟姉妹や甥・姪になります。この場合、亡くなった方の親の「出生から死亡まで」の戸籍謄本も必要となり、戸籍集めの難易度は一気に跳ね上がります。

実際に、ご兄弟が亡くなり、ご自身で銀行や法務局の手続きを進めようとした方から、こんなご相談がありました。

「自分で戸籍は全部そろえたつもりだったのに、銀行からも法務局からも『まだ足りません』と言われてしまって…。何度も役所に足を運んだのに、一体何が足りないのかも分からず、本当に困り果てていました」

この方の場合、まさに兄弟姉妹が相続人となるケースで、通常では気付きにくい親御様の古い戸籍が不足していました。私たちが戸籍の収集から法定相続情報一覧図の作成まで代行したことで、「何ヶ月も止まっていた手続きが一気に動き出して、本当に安心しました」と、安堵の表情でおっしゃっていたのが印象的です。

このように、代襲相続などが絡むと、手続きは専門家でも慎重に進めるほど複雑になります。

要注意！自分で書類集めをするときの4つの落とし穴

「必要書類のリストもわかったし、自分で挑戦してみよう」と考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、相続登記の書類集めには、専門家だからこそ知っている、一般の方が陥りがちな「落とし穴」がいくつも存在します。ここでは代表的な4つのケースをご紹介します。

落とし穴①：戸籍謄本が途中で抜けている

「出生から死亡まで」の戸籍を集めるのは、想像以上に大変な作業です。昔の戸籍は手書きで読みにくかったり、戦争で焼失していたりすることもあります。また、法律の改正で戸籍が作り替えられる「改製」や、本籍地を移す「転籍」があると、その前後で戸籍が分断されます。このつながりを正確に読み解けないと、途中の戸籍が抜け落ちてしまい、法務局から「戸籍が不足しています」と書類を突き返されてしまうのです。

落とし穴②：登記簿の住所と最後の住所が違う

これは非常によくあるケースです。不動産を購入してから何十年も経っていると、引っ越しなどで登記簿上の住所が古いままになっていることがあります。この場合、登記簿の住所から亡くなった時の最後の住所までのつながりを証明しなければなりません。住民票の除票や戸籍の附票で証明しますが、それでもつながらない場合は、権利証（登記識別情報）の提出や、相続人全員からの「間違いなく同一人物です」という内容の上申書（実印を押印）が必要になるなど、手続きが格段に複雑になります。より詳しい対処法は「故人の登記簿上の住所が古い場合の相続登記対処法」で解説しています。

落とし穴③：固定資産評価証明書の年度が違う

登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書は、一般に「登記申請日が属する年度」に対応するものが求められます。例えば、2025年12月に亡くなった方の相続登記を2026年5月に申請する場合は、2026年度の証明書が必要になることが多いです。証明書の年度は毎年4月1日に切り替わるため、申請時期によって必要年度が変わります。提出先の案内に従い、必要な年度を事前に確認しておくと安心です。相続登記の登録免許税の計算は、こうした細かなルールに基づいて行われます。

落とし穴④：相続した建物が未登記だった

古い家屋などでは、建物が登記されていない「未登記建物」であるケースが稀にあります。この場合、いきなり相続登記はできません。まず、土地家屋調査士という別の専門家に依頼して、建物の物理的な状況を登録する「建物表題登記」を行い、その後に司法書士が所有権を登録する「所有権保存登記」を行うという、二段階の手続きが必要になります。詳しくは「未登記建物の相続登記」で解説していますが、相続手続きを始めてから発覚すると、時間も費用も想定以上にかかってしまう可能性があります。

書類集めは専門家へ。司法書士に依頼するメリット

ここまで読んで、「自分で全部やるのは、思ったより大変そうだ…」と感じられた方も多いのではないでしょうか。相続登記は、人生で何度も経験する手続きではありません。だからこそ、専門家である司法書士に任せることには大きなメリットがあります。

面倒な戸籍収集から登記申請まで一括代行

司法書士にご依頼いただく最大のメリットは、やはり「手間と時間からの解放」です。特に大変な戸籍謄本の収集は、相続関係を正確に把握した上で、全国各地の役所に郵送で請求をかけるなど、専門的な知識と経験がなければスムーズに進みません。平日の昼間に何度も役所や法務局に電話をしたり、足を運んだりする負担を、すべて私たち専門家が代行します。

初めてのご相談に来られる方の多くは、「何から手をつけていいか、どんな書類が必要なのか、全く分からない」という状態です。それは当然のことです。私たちは、最初の無料相談の段階で、お客様の状況に合わせた必要書類をリストにしてお渡しし、一つひとつ丁寧にご説明することから始めます。お客様の不安な気持ちに寄り添い、ゴールまで伴走するのが私たちの役目です。

正確な書類作成でミスなくスムーズに手続き完了

専門家に依頼するもう一つの大きなメリットは、手続きの「正確性」と「迅速性」です。ご自身で申請した場合、書類の不備や申請書の記載ミスで、法務局から何度も「補正（修正）」の指示を受けることがあります。そのたびに法務局へ出向いたり、書類を取り直したりしていては、時間も精神的な負担もかさんでしまいます。

私たち司法書士は、日々、登記の専門家として業務を行っています。正確な書類作成と法務局との円滑なやり取りにより、申請上のミスや手戻りのリスクを減らし、できるだけスムーズに手続きを進めやすくなります。2024年4月から相続登記が義務化され、期限内に手続きを終えることの重要性も増しています。結果的に専門家に依頼することが、時間もコストも最も効率的な選択となるケースは少なくありません。

もし手続きでお困りでしたら、お気軽に相続登記に関する無料相談をご利用ください。

まとめ｜相続登記は「書類集め」が8割！迷ったら専門家へ

相続登記の手続き全体を見渡すと、その成功の8割は「正確な書類を、漏れなく集めること」にかかっていると言っても過言ではありません。登記申請書自体は法務局のウェブサイトにも雛形がありますが、前提となる戸籍や遺産分割協議書などの準備に不備があると、補正対応が必要になるなど手続きが進みにくくなることがあります。

この記事では、必要書類のリストから、一般の方が陥りやすい落とし穴まで、詳しく解説してきました。もし、少しでも「自分のケースは複雑かもしれない」「書類を集める時間がない」「手続きに確実を期したい」と感じられたなら、一人で抱え込まずに、ぜひ私たち相続の専門家にご相談ください。

早めに専門家のサポートを受けることが、結果的に最もスムーズで、安心できる解決への近道です。私たちは、あなたの不安な気持ちに寄り添い、円満な相続手続きの実現を全力でサポートします。