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遺産分割協議後に不動産が…まずは落ち着いて状況を確認しましょう
「ようやく遺産分割協議が終わって、相続登記も済んだのに、なぜ今になって…」
相続手続きを終えて安堵していた矢先に、亡くなった方の新たな不動産が見つかったら、誰しもがそう思われることでしょう。「また、あの面倒な話し合いをやり直さなければならないのか」「兄弟とまた揉めてしまうのではないか」と、不安や焦りでいっぱいになってしまうのも無理はありません。
でも、ご安心ください。多くの場合、遺産分割協議を根本から「やり直す」必要はありません。適切な手順を踏めば、新たに見つかった不動産についても、円満に手続きを進めることが可能です。
実際に、当事務所にもこのようなご相談が寄せられることは珍しくありません。
先日ご相談に見えたAさんも、まさにご同様の状況でした。お母様の相続について兄弟3人で遺産分割協議を行い、ご自宅と預貯金について無事に合意。遺産分割協議書を作成し、相続登記も完了して「これで一段落」と胸をなでおろしていました。
ところが数か月後、亡きお母様宛てに固定資産税の通知書が届き、誰も知らなかった共有名義の土地が存在することが発覚したのです。
「もう協議は終わっているのに、この土地はどうすれば…」「登記は全部やり直しになるの？」と不安な面持ちでいらっしゃったAさんですが、適切な手続きをご案内し、無事に追加の不動産の名義変更を終えることができました。
この記事では、Aさんのように予期せぬ事態に直面したあなたが、次の一歩を安心して踏み出せるよう、司法書士・行政書士の専門家として、以下の点を分かりやすく解説していきます。
- なぜ、協議後に不動産が見つかるのか？（よくある3つのケース）
- まず何を確認すればいいのか？（2つの重要チェックポイント）
- 状況別の具体的な対応方法と相続登記の流れ
- 「やり直し」で発生する税金や費用の注意点
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の状況で何をすべきかが明確になり、落ち着いて問題解決に取り組めるはずです。一緒に一つずつ確認していきましょう。
遺産分割協議後に不動産が見つかる主な3つのケース
そもそも、なぜ遺産分割協議が終わった後に不動産が見つかるのでしょうか。決して珍しいことではなく、主に以下のようなケースが考えられます。ご自身の状況がどれに当てはまるか、少し振り返ってみましょう。
ケース1：財産調査で名寄帳を確認していなかった
最も多い原因の一つが、相続開始時の財産調査が不十分だったケースです。特に「名寄帳（なよせちょう）」の確認漏れは典型的なパターンです。
名寄帳とは、市区町村が固定資産税を課税するために、同一名義人が所有する不動産を一覧にまとめたものです。毎年送られてくる固定資産税の納税通知書には、課税対象となっている不動産しか記載されていません。例えば、私道部分の共有持分や、評価額が低く課税されていない山林などは、通知書に載ってこないことがあるのです。
そのため、納税通知書だけを頼りに財産を把握しようとすると、一部の不動産を見落としてしまう可能性があります。正確な財産調査には、名寄帳の取得が不可欠と言えるでしょう。
ケース2：遠方の土地・山林・共有持分の見落とし
亡くなった方が住んでいた場所から遠く離れた不動産や、資産価値が低いと思われている山林、権利関係が複雑な共有持分なども見落とされがちです。
例えば、先祖代々の土地が遠方の田舎にあったり、昔の共同事業で得たビルの共有持分があったりといったケースです。これらの不動産は日常生活との関わりが薄いため、相続人もその存在を認識していないことが少なくありません。
しかし、たとえ価値が低い不動産であっても、所有者である限り管理責任は発生しますし、放置すれば次の世代の相続がさらに複雑になるというリスクを抱えています。
ケース3：被相続人自身が把握していなかった不動産
意外に思われるかもしれませんが、亡くなったご本人ですら、その存在を忘れていた、あるいは知らなかった不動産というのも存在します。
典型的なのは、亡くなった方がさらにその親（今回の相続人から見ると祖父母）から不動産を相続したものの、相続登記をしないまま放置してしまっていたケースです。昔の相続では、手続きが曖昧なままになっていることも多く、名義が祖父母のままの不動産が、数十年経ってから判明することがあります。
このように、相続が何代にもわたって繰り返されると、権利関係がどんどん複雑化し、誰も全体像を把握できなくなってしまうのです。
対応方法を決める2つの重要ポイント【まずこれを確認】
さて、ご自身の状況を振り返ったところで、次はいよいよ具体的な対応方法を考えていきましょう。そのために、まずはお手元にある書類を確認していただきたい重要なポイントが2つあります。この2点によって、今後の手続きが大きく変わってきます。
ポイント1：遺産分割協議書に「後日判明した財産」の記載はあるか？
まず、作成済みの遺産分割協議書をじっくりと読み返してみてください。その中に、以下のような一文は含まれていないでしょうか？
本協議書に記載なき遺産並びに後日判明した遺産については、相続人〇〇がこれを取得する。
このような条項は「バスケット条項」や「包括条項」と呼ばれます。これは、協議時点で見つかっていなかった財産が後から出てきた場合に、誰がそれを相続するかをあらかじめ決めておくためのものです。
このバスケット条項が遺産分割協議書に盛り込まれているかどうかで、手続きの進め方が大きく異なります。もし記載があれば、原則として相続人全員で再び集まって話し合う必要はなく、その条項に従って手続きを進めることができます。
ポイント2：新たに見つかった不動産の相続登記は必要か？
次に確認すべきは、新たに見つかった不動産の登記状況です。法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の名義人が誰になっているかを確認しましょう。
ほとんどの場合、亡くなった方の名義のままになっているはずです。そして、2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、この不動産を放置しておくことはできません。いずれにせよ、誰かの名義に変更する相続登記の手続きは必須となります。
この相続登記を行うために、どのような書類が必要になるのか、という観点から対応方法を考えることが重要です。
参考情報として、法務省のウェブサイトもご覧いただくと、相続登記義務化の背景についてより深くご理解いただけます。
【状況別】具体的な対応方法と相続登記の流れ
それでは、前の章で確認した2つのポイントを踏まえ、具体的な対応方法をパターン別に見ていきましょう。ご自身の状況がどちらに近いかを確認しながら読み進めてください。
パターン1：遺産分割協議書にバスケット条項がない場合
遺産分割協議書にバスケット条項の記載がなければ、新たに見つかった不動産について、改めて相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。
ここで大切なのは、これは以前の協議を「やり直す」のではなく、あくまで今回見つかった不動産について「追加」で協議する、という点です。以前合意した内容（例えば、ご自宅は長男が相続するなど）は、そのまま有効です。この点を明確にすれば、他の相続人の方々にも協力を得やすくなるでしょう。
【手続きの流れ】
- 相続人全員で追加の遺産分割協議を行う：新たに見つかった不動産を誰が、どのように相続するかを話し合います。
- 追加の遺産分割協議書を作成する：話し合いで合意した内容を書面にします。この書類には、相続人全員が署名し、実印を押印する必要があります。
- 相続登記を申請する：作成した追加の遺産分割協議書や、その他必要書類（戸籍謄本、印鑑証明書など）を揃えて、法務局に相続登記を申請します。
この方法が、最も公平でトラブルになりにくい、原則的な進め方と言えます。
パターン2：遺産分割協議書にバスケット条項がある場合
バスケット条項がある場合は、手続きがシンプルになります。例えば、「後日判明した遺産は長男が取得する」という条項があれば、その長男が単独で新たに見つかった不動産を相続できます。
この場合、改めて相続人全員で協議を開く必要はありません。最初の遺産分割協議書（バスケット条項が記載されたもの）を使って、長男が自身の名義へ相続登記を申請することができます。
ただし、バスケット条項の内容には注意が必要です。例えば、「法定相続分で相続する」と定められている場合、その不動産は相続人全員の共有名義で登記することになります。共有不動産は、将来売却したり活用したりする際に、共有者全員の同意が必要になるなど、後々のトラブルの原因になりやすいため、慎重な判断が求められます。
【要注意】バスケット条項があっても再協議が必要なケース
便利なバスケット条項ですが、万能というわけではありません。以下のようなケースでは、条項があったとしても、相続人全員で改めて話し合い、合意書を作成した方がよいでしょう。
- 新たに見つかった不動産が非常に高額だった場合：他の財産と比べて著しく価値が高く、条項通りに分けると相続人間で著しい不公平が生じるケース。
- バスケット条項で取得者とされた人が亡くなっている場合：その方の相続人が権利を引き継ぐことになり、話が複雑になるため、当初の相続人全員で再協議した方がスムーズです。
- 条項の内容と異なる分け方をしたい場合：例えば「長男が取得する」とあっても、相続人全員が「今回は次男に相続させたい」と合意するのであれば、その旨の合意書を別途作成することで、次男への相続登記が可能です。
自己判断で進めてしまうと、後で他の相続人から「そんなはずではなかった」と異議が出る可能性もあります。少しでも迷う点があれば、専門家に相談することをお勧めします。
やり直しで発生する税金や費用の注意点
追加の手続きを進めるにあたり、気になるのが税金や費用の問題です。特に「贈与税」については、手続きの進め方を間違えると、思わぬ高額な税金がかかるリスクがあるため注意が必要です。
贈与税がかかる？「やり直し」と「追加協議」の税務上の違い
ここで絶対に知っておいていただきたいのは、税務上の重要な違いです。
- 追加協議：新たに見つかった財産について分割方法を決めること。一般に、今回新たに判明した財産だけを対象に整理できる場合は、贈与税の問題が生じにくいことが多いですが、手続きの進め方や当初の分割内容によっては課税関係が問題になることもあるため、税理士等に確認しながら進めましょう。
- やり直し（再分割協議）：一度有効に成立した遺産分割協議の内容を、相続人全員の合意で覆し、財産の取得者を変更すること。これは、一度誰かが相続した財産を、他の相続人に「贈与」したものと見なされ、高額な贈与税が課される可能性があります。
つまり、今回のように後から不動産が見つかったケースでは、安易に以前の協議内容まで含めて「全部やり直し」てしまうと、贈与税のリスクが生じるのです。必ず「新たに見つかった不動産のみ」を対象とした「追加」の協議として手続きを進めることが、無用な税負担を避けるための鉄則です。
この判断は非常に専門的であり、相続税や贈与税の知識が不可欠です。
過去の国税不服審判所の裁決例でも、遺産分割協議のやり直しが贈与にあたるかどうかが争点となったケースがあります。専門的な判断が必要な領域であることをご理解ください。
追加でかかる登録免許税や司法書士報酬の目安
新たに見つかった不動産の相続登記には、実費として登録免許税がかかります。これは、不動産の固定資産評価額に税率を乗じて計算されます。
登録免許税 ＝（原則）不動産の価額（固定資産課税台帳に登録された価格など）× 0.4%
例えば、評価額が500万円の土地であれば、2万円の登録免許税を国に納める必要があります。この他に、登記事項証明書の取得費用などがかかります。
また、これらの手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬が発生します。報酬額は事案の難易度や不動産の数、必要書類の収集状況などで大きく異なります。依頼する場合は、事前に見積書で総額（実費・報酬・加算費用の有無）を確認しましょう。正確な相続登記の費用については、事前に見積もりを取って確認すると安心です。
遺産分割協議後の不動産発見に関するQ&A
最後に、この問題に関してよく寄せられるご質問にお答えします。
Q. 新たな不動産が見つかったら、相続税の申告もやり直しですか？
A. はい、相続税の申告・納税を済ませている場合は、修正申告が必要になる可能性があります。
新たに見つかった不動産の価額を加えて相続財産の総額を再計算し、基礎控除額を超えるようであれば、税務署に修正申告書を提出し、追加の納税を行う必要があります。修正申告は、相続税の申告期限（原則として、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内）との関係や、当初申告の内容によって対応が変わるため、新たな財産が判明したら放置せず、速やかに税理士や税務署へ確認のうえ必要な手続きを行いましょう。放置していると、過少申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があるため、速やかに税理士などの専門家にご相談ください。当事務所でも、信頼できる相続専門の税理士と連携して対応が可能です。
Q. 相続人の一人が追加の協議に協力してくれません。どうすれば？
A. まずは、なぜ協力してくれないのか、その理由を丁寧に聞くことが大切です。もし感情的な対立が原因で話し合いが難しい場合は、司法書士などの専門家が中立的な立場で間に入ることで、冷静に話し合いが進められることがあります。
それでも合意に至らない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てるという方法があります。調停は、調停委員が間に入って、各相続人の主張を聞きながら、解決策を探っていく手続きです。紛争が深刻化する前に、一度専門家にご相談いただくことをお勧めします。
Q. 遺言書が見つかった場合はどうなりますか？
A. 遺産分割協議が終わった後に遺言書が見つかった場合、原則として遺言書の内容が遺産分割協議に優先します。そのため、すでに行った遺産分割協議は無効となり、遺言書の内容に沿って手続きをやり直すのが基本です。
ただし、相続人全員と、遺言書によって財産を受け取ることになっていた受遺者が合意すれば、遺言書の内容とは異なる遺産分割協議を新たに行うことも可能です。なお、自筆証書遺言などが見つかった場合は、家庭裁判所での遺言書の検認という手続きが必要になることも忘れてはいけません。
まとめ｜手続きの判断に迷ったら専門家へ相談を
今回は、遺産分割協議後に新たな不動産が見つかった場合の対応について解説しました。
最後に、大切なポイントをもう一度振り返ります。
- まずは落ち着いて、遺産分割協議書に「バスケット条項」があるかを確認する。
- バスケット条項がなければ、新たに見つかった不動産について「追加」の遺産分割協議を行う。
- バスケット条項があれば、原則としてその内容に従って手続きを進められるが、例外もあるので注意が必要。
- 安易に協議全体を「やり直し」てしまうと、高額な贈与税がかかるリスクがある。
予期せぬ不動産の発見は、確かに戸惑う出来事です。しかし、一つひとつ手順を追って対応すれば、解決につながることが多い問題です。ただし、ご自身の判断だけで進めてしまうと、税務上の問題や、相続人間の新たなトラブルに発展しかねません。
「このケースはバスケット条項を使えるのか」「追加の協議書はどうやって作ればいいのか」など、少しでも判断に迷うことがあれば、私たち相続の専門家にご相談ください。あなたの状況を丁寧にお伺いし、状況に応じた進め方をご提案いたします。一人で抱え込まず、まずはお気軽にお声がけください。
司法書士・行政書士・社会保険労務士いがり綜合事務所の司法書士 猪狩 佳亮（いがり よしあき）です。神奈川県川崎市で生まれ育ち、現在は遺言や相続のご相談を中心に、地域の皆さまの安心につながるお手伝いをしています。８年の会社員経験を経て司法書士となり、これまで年間100件を超える相続案件に対応。実務書の執筆や研修の講師としても活動しています。どんなご相談も丁寧に伺いますので、気軽にお声がけください。
