【結論】2026年10月5日から何が変わった？日本人も対象です
「親から相続した実家の名義変更、何を準備すればいいんだろう…」
「不動産登記の手続きがまた変わったって本当？」
この記事では、2026年10月5日から始まった不動産登記の新しいルール、「国籍等の申出」について、一般の方にも分かりやすく解説します。
結論からお伝えすると、変更点はとてもシンプルです。
- 2026年10月5日以降、所有権の登記申請と同時に行う「検索用情報の申出」の項目に、新たに「国籍等」が追加されました。
- この手続きは、外国籍の方だけでなく、私たち日本国籍の方も「日本」と申し出る必要があります。
この新しい取扱いは、相続、売買、贈与、所有権保存登記などにより、新たに所有権の登記名義人となる自然人の申請人が主な対象です。法人については、この検索用情報の申出の対象ではありません。
2024年4月1日から始まった相続登記の義務化などとあわせて、不動産に関する手続きが大きく変わってきています。「また手続きが複雑になるの？」と不安に感じるかもしれませんが、大丈夫です。この記事を最後までお読みいただければ、なぜこの制度が始まったのか、具体的に何をすればよいのか、そして注意すべき点は何かを、スッキリとご理解いただけます。
なぜ国籍の申出が必要に？制度改正の2つの背景
「そもそも、なぜ今になって国籍を届け出る必要が出てきたの？」と感じる方も多いのではないでしょうか。今回の制度改正には、主に2つの大きな背景があります。
- 外国人による不動産保有の実態を把握するため（安全保障を含む政策対応）
政府は、外国人による不動産取得・保有の実態把握を進めており、その一環として、不動産の移転登記等の際に取得者の国籍を把握する仕組みが導入されました。背景には、外国人との秩序ある共生に向けた政策対応に加え、重要施設周辺や国境離島などの土地取得について安全保障上の観点から状況を把握する必要性もあります。 - 将来の相続手続きをスムーズにするため（準拠法の特定）
人が亡くなった際の相続手続きは、その人がどの国の法律に基づいて行われるか（これを「準拠法」といいます）が非常に重要です。例えば、日本国籍の方であれば日本の民法が適用されますが、外国籍の方であればその方の本国の法律が適用されるのが原則です。事前に国籍情報を登記所に登録しておくことで、将来その方が亡くなった際の相続手続きで、どの国の法律を適用すべきかを迅速に判断でき、手続きの円滑化につながります。
このように、国籍の申出は、国の安全と、私たち個人の未来の相続手続きという、両方の側面から必要とされているのです。この動きは、2026年4月から始まった住所変更登記の義務化や、被相続人が所有していた不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」など、登記制度全体をより正確で使いやすいものにしていく大きな流れの一環と位置づけられています。
参照：令和 7年 4月 21日から「検索用情報の申出」が始まりました
そもそも「検索用情報」とは？住所変更を自動化する仕組み
今回の「国籍」の申出は、2025年4月21日から始まった「検索用情報」という制度の項目に追加される形で始まりました。「検索用情報」と聞くと難しく感じるかもしれませんが、これは私たちの手間を省いてくれる、とても便利な仕組みです。
検索用情報とは、不動産の名義人の氏名、住所、生年月日などをあらかじめ法務局に登録しておくことで、住所変更などの手続きを自動化するための情報です。
2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名の変更登記が義務化されました。これまでは、引越しや結婚で住所や氏名が変わっても、法務局で変更登記を申請しなければ登記簿の情報は古いまま。これが所有者不明土地問題の一因にもなっていました。
しかし、「検索用情報」を登録しておけば、法務局が住民基本台帳ネットワークを利用して住所等の変更の有無を確認し、本人の了解を得た上で、職権で住所等変更登記を行う仕組みを利用できます。これが「スマート変更登記」と呼ばれる仕組みです。
今回の改正は、この便利な「検索用情報」に「国籍」という項目を追加し、制度をさらに充実させるためのものなのです。結婚などで旧姓のままの不動産名義がある方も、この機会に変更登記を検討するとよいでしょう。
【相続・売買】国籍の申出が必要になる手続きと対象者
では、具体的にどのような場面で国籍の申出が必要になるのでしょうか。基本的には「新たに不動産の名義人になる個人」が対象です。会社などの法人は対象外となります。
主なケースは以下の通りです。
- 相続：親などから不動産を相続し、名義を自分に変えるとき（相続登記）
- 売買：不動産を購入して、名義を自分に変えるとき（所有権移転登記）
- 贈与：親などから生前に不動産の贈与を受け、名義を自分に変えるとき（贈与登記）
- 新築：家を新築し、初めて自分の名義で登記するとき（所有権保存登記）
このように、相続登記を控えている方はもちろん、これからマイホームの購入を考えている方なども対象となります。
すでに不動産を持っている場合はどうなる？
「すでに不動産を持っているけど、今すぐ国籍を届け出る必要があるの？」という疑問も浮かびますよね。
結論から言うと、今回の改正だけを理由に、直ちに手続きをする義務はありません。
あくまで、2026年10月5日以降に新たに登記名義人になる方が対象です。ですから、以前から所有している不動産について、慌てて何かをする必要はないのでご安心ください。
ただし、将来の住所等変更登記の負担軽減（スマート変更登記）のメリットを受けたい場合は、任意で国籍情報を含む検索用情報を申し出ておくこと（単独申出）も可能です。これにより、将来住所等に変更があった場合、法務局の確認と本人の了解を経て、職権で住所等変更登記が行われます。
国籍を証明する必要書類と実務上の3つの注意点
ここからは、実際に手続きする際に必要となる書類と、専門家から見た実務上の注意点を解説します。ご自身で相続登記を進めようと考えている方がつまずきやすいポイントを先回りしてお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
| 対象者 | 必要な書類の例 |
|---|---|
| 日本国籍の方 | 住民票の写し、戸籍謄本、戸籍の附票など |
| 外国籍の方（日本在住） | 国籍・地域が記載された住民票の写し、在留カードの写しなど |
参照：法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」
注意点1：【日本人】住民票は「本籍地記載あり」が必須ではない
日本国籍の方の場合、この改正で手続きが大きく変わるわけではありません。国籍を証明する書類として、一般的に住民票の写しを使います。
ここで重要なポイントがあります。一部の情報サイトでは「本籍地が記載された住民票が必要」と解説されていることがありますが、これは正確ではありません。
法務省の通達によれば、住民票の「本籍」の欄が表示されていれば、その具体的な記載が「省略」となっていても、日本国籍を証明できるとされています。つまり、わざわざ「本籍地記載あり」の住民票を取り直す必要はありません。
また、相続登記の場合、通常、被相続人との関係を証明するために大量の戸籍謄本を添付します。これらの戸籍謄本で日本国籍であることは明らかなので、実務上はそれで国籍の証明を兼ねることがほとんどです。相続登記で使う各種書類の有効期限にも注意しながら準備を進めましょう。
注意点2：【外国籍の方】住民票に「国籍・地域」の記載が必要
外国籍の方が相続人になる場合、注意が必要です。日本にお住まいの外国籍の方も、証明書類として住民票の写しを提出しますが、その際には「国籍・地域」の項目が記載されている必要があります。
実は、この法改正は私が担当している案件にも直接影響がありました。ちょうど韓国籍の方が相続人となる相続登記のご依頼を受けていたのですが、手続きの準備中に10月5日を迎える可能性があったのです。
お客様は「なぜ急にそんな書類が必要になるの？」と当然疑問に思われます。私はすぐにご連絡し、「もし書類のご準備が10月5日を過ぎる場合は、新しい法律が始まるので、市役所で住民票を取得する際に必ず『国籍記載あり』で請求してくださいね」と具体的にお伝えしました。このように、法改正のタイミングを正確に把握していないと、二度手間になってしまう可能性があるのです。
在留カードや特別永住者証明書の写し、パスポートの写しなども国籍を証明する書類として利用できます。海外にお住まいの場合は、また手続きが異なりますので、特に外国籍の方が関わる相続は専門家への相談をおすすめします。
注意点3：国籍は登記簿に載らない！申請書には「日本」と記載
「国籍情報が登記簿に載って、誰にでも見られてしまうのでは？」とプライバシーの面で心配される方もいらっしゃるかもしれません。
この点もご安心ください。申し出た国籍の情報は、法務局が内部で管理する「検索用情報管理ファイル」に記録されるだけで、誰でも取得できる「登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）」には記載されません。あなたの個人情報が不必要に公開されることはありません。
最後に、ご自身で登記申請書を作成する際のポイントです。相続登記などで新たに不動産の名義人になる方の情報を記載する際、氏名や住所に加えて「国籍等」という欄を設け、日本国籍の方であれば「国籍等 日本」と記載する必要があります。この一点を忘れないようにしましょう。ご自身で登記申請書を作成する際は、法務局のウェブサイトで最新の書式を確認することが大切です。
相続登記と法改正、手続きに不安な方は専門家へご相談を
ここまで、2026年10月5日から始まった不動産登記の「国籍等の申出」について解説してきました。相続登記の義務化に加え、今回の国籍申出の開始など、不動産登記をめぐるルールは年々変化し、専門家でない方にとっては手続きがより複雑に感じられるかもしれません。
特に、以下のようなケースでは、ご自身で手続きを進めるのが難しい場面が出てくる可能性があります。
- 相続人の中に外国籍の方がいる
- 海外に住んでいる相続人がいる
- 仕事が忙しく、役所を回って書類を集める時間がない
- そもそも何から手をつけていいか分からない
このような場合は、ご自身だけで判断せず、司法書士などの専門家に相談することで、法改正の内容を踏まえた必要書類の確認や申請書作成を進めやすくなり、手続きの負担軽減につながる場合があります。
当事務所では、年間100件以上の相続案件を手掛ける経験豊富な司法書士が、あなたの状況を丁寧にお伺いし、状況に応じた手続きをご提案します。費用がいくらかかるか不安な方も、まずは無料相談をご利用ください。相続に関するお悩みや法改正へのご不安を、一緒に解決していきましょう。
司法書士・行政書士・社会保険労務士いがり綜合事務所の司法書士 猪狩 佳亮（いがり よしあき）です。神奈川県川崎市で生まれ育ち、現在は遺言や相続のご相談を中心に、地域の皆さまの安心につながるお手伝いをしています。８年の会社員経験を経て司法書士となり、これまで年間100件を超える相続案件に対応。実務書の執筆や研修の講師としても活動しています。どんなご相談も丁寧に伺いますので、気軽にお声がけください。
