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家族信託で不動産を入れると何が変わる？3つの重要ポイント
「親が元気なうちに、不動産の管理を任せてもらいたい」「もし認知症になったら、実家が売れなくなるのでは…」そんな不安から、家族信託で不動産を管理する方法に関心をお持ちではないでしょうか。
家族信託は、親の判断能力が低下した後も、契約内容に従って子どもが財産管理を続けられる仕組みです。しかし、特に不動産を信託するとなると、「登記の名義はどうなるの？」「余計な税金がかかるのでは？」「将来、本当に売却できるの？」といった専門的な疑問が次々と湧いてくることでしょう。
この記事では、不動産の家族信託における３つの重要ポイントについて、司法書士が分かりやすく解説します。
- 【登記】不動産の名義は、管理を託された「受託者（子どもなど）」に変わりますが、その意味合いは売買や贈与とは全く異なります。
- 【税金】信託を始めたからといって、すぐに高額な贈与税がかかるわけではありません。税金がかかるタイミングと種類にはルールがあります。
- 【管理・売却】契約内容次第で、受託者が親の代わりに不動産を売却したり、アパート経営を引き継いだりすることが可能になります。
これらのポイントを正しく理解すれば、家族信託での後悔を避け、将来の資産凍結リスクに備えることができます。一つひとつ、丁寧に見ていきましょう。
【登記編】不動産の名義は「受託者」へ。登記簿の記載を徹底比較
家族信託で不動産を信託財産にすると、法務局で登記手続きが必要になります。このとき、登記簿上の所有者名義は、財産を託した親（委託者）から、管理を託された子ども（受託者）へと変更されます。
「え、名義を変えるってことは、贈与や売買と同じじゃないの？」と驚かれるかもしれません。しかし、ご安心ください。家族信託による名義変更は、あくまで「信託契約に基づいて財産を管理するため」の形式的な移転です。登記簿を見れば、それが売買や贈与登記とは全く違うことが一目で分かるようになっています。
具体的に登記簿の記載がどう変わるのか、見ていきましょう。
「所有権移転登記」と「信託登記」が同時に行われる
不動産を家族信託する際の登記は、「所有権移転登記」と「信託登記」という2つの登記を同時に申請するのがルールです。これは不動産登記法という法律で定められています。
それぞれの登記には、次のような役割があります。
- 所有権移転登記：不動産の名義を「委託者」から「受託者」へ変更します。登記簿の権利部（甲区）に、新しい所有者として受託者の氏名・住所が記載されます。登記の原因は「売買」や「贈与」ではなく、「信託」と明記されます。
- 信託登記：この不動産が信託財産であり、受託者が信託契約の内容に従って管理・処分する権限を持つことを公示します。登記簿の末尾に「信託目録」という形で、信託契約の重要部分が記載されます。
この2つの登記がセットで行われることで、第三者から見ても「この不動産は、〇〇さん（受託者）が所有者だけれども、それは信託契約に基づく管理のためなんだな」ということが明確に分かる仕組みになっているのです。
信託目録とは？受託者の権限や信託の目的が記載される
信託登記の核心部分が「信託目録」です。これは、信託契約書のダイジェスト版のようなもので、登記簿の一部として誰でも閲覧できます。信託目録には、主に以下のような情報が記載されます。
- 信託の当事者：委託者（財産を託した人）、受託者（管理を託された人）、受益者（利益を受ける人）の氏名・住所
- 信託の目的：「受益者の生活・介護・療養に関する費用の支払いのために管理する」など、なぜこの信託を設定したのかという目的
- 信託財産の管理方法：管理の方針や、不動産の処分（売却、賃貸など）に関する定め
- 受託者の権限：不動産の売却や建て替え、アパートの賃貸借契約の締結など、受託者が単独で行える具体的な権限の範囲
- 信託の終了事由：「委託者兼受益者の死亡」など、どのような場合に信託が終了するかの定め
特に重要なのが「受託者の権限」です。ここに「不動産の売却権限」が明記されていれば、将来、親（委託者）の判断能力が低下した後でも、受託者は単独で買主と売買契約を結び、権利証（登記識別情報）を使って所有権移転登記の手続きを進めることができます。これが、資産凍結を防ぐ家族信託の大きなメリットなのです。
【税金編】家族信託の各段階でかかる税金を時系列で整理
家族信託を検討する上で、最も気になるのが税金の問題ではないでしょうか。「名義を変えたら、高額な贈与税や不動産取得税がかかるのでは？」という心配の声をよくお聞きします。
結論から言うと、最も一般的な家族信託の形（自益信託）であれば、信託を始めた時点では贈与税も不動産取得税もかかりません。
ここでは、信託のライフサイクルである「①設定時」「②継続中」「③終了時」の3つの段階に分けて、それぞれどのような税金が関係するのかを整理していきます。なお、これはあくまで一般的な解説であり、個別の税務判断については必ず税理士に相談が必要です。私たち司法書士は、必要に応じて相続に強い税理士と連携して手続きを進めますのでご安心ください。
①信託設定時：贈与税・不動産取得税は原則非課税
信託を設定する際、財産を託す人（委託者）と、信託から利益を受ける人（受益者）が同一人物である信託を「自益信託」と呼びます。例えば、「父（委託者）が、自分の生活のために、長男（受託者）に財産管理を託し、その利益は父（受益者）が受け取る」というケースです。
この自益信託の場合、財産の名義は形式的に受託者へ移りますが、実質的な財産の価値は受益者（＝委託者）のもとに留まっています。そのため、財産の贈与はなかったものとみなされ、贈与税はかかりません。
また、不動産取得税についても、地方税法により、信託による形式的な所有権移転は課税対象外と定められており、原則として非課税です。
ただし、登記手続き自体にかかる「登録免許税」は必要です。税額は不動産の固定資産税評価額に基づいて計算されます。
- 土地：固定資産税評価額 × 0.3% （※令和11年3月31日までの軽減税率）
- 建物：固定資産税評価額 × 0.4%
例えば、評価額2,000万円の土地と1,000万円の建物であれば、土地6万円＋建物4万円＝合計10万円の登録免許税がかかります。これは売買（税率2%）や贈与（税率2%）に比べると、大幅に低い税率です。安易な名義変更は思わぬ贈与税を招くこともあるため、信託は有効な選択肢となります。
②信託継続中：固定資産税と所得税（不動産所得）
信託が続いている間、継続的に発生する税金もあります。
固定資産税
毎年1月1日時点の不動産所有者に課税されます。信託不動産の場合、登記簿上の名義人である受託者が納税義務者となります。ただし、その支払いは受託者個人の財産からではなく、信託された財産の中から行うのが一般的です。
所得税・住民税
信託した不動産が賃貸アパートなどで家賃収入を生む場合、その不動産所得にかかる所得税や住民税は、利益を受け取る受益者が納税義務者となります。これを「受益者課税の原則」といい、信託の税務における基本ルールです。つまり、信託をしても、アパート経営による税金の負担者が変わるわけではない、と覚えておきましょう。
③信託終了時：相続税または贈与税がかかるケース
信託契約で定めた事由が発生すると、信託は終了し、残った財産（残余財産）が指定された人へ引き継がれます。
最も多いのは、「受益者（親）の死亡」によって信託が終了するケースです。この場合、信託されていた不動産は、法律上「みなし相続財産」として扱われ、相続税の課税対象となります。信託したからといって相続税の基礎控除が変わるわけではなく、他の相続財産と合算して課税される点を理解しておくことが重要です。
一方で、信託契約の内容によっては、受益者以外の人が財産を取得することで贈与税がかかるケースもあります。例えば、受益者である父が亡くなった後、残った財産を長男ではなく孫が引き継ぐような契約にしている場合などが考えられます。信託終了時の税金は契約内容によって変わるため、専門家による慎重な設計が不可欠です。
（参考）国税庁：信託税制
【売却・活用編】信託不動産を処分する際の重要注意点
家族信託の大きな目的の一つが、親の判断能力が低下した後も、必要に応じて不動産を売却・活用し、親の生活費や介護費用に充てることです。これを実現するためには、大前提として、信託契約書および信託目録に、受託者が不動産を処分する権限を持つことが明確に記載されていなければなりません。
ここでは、「親の家（自宅）」と「収益不動産」の2つのケースに分け、それぞれの売却・活用における注意点を解説します。
ケース1：親の家（自宅）を売却・活用する場合
親が施設に入所するなどして実家が空き家になった場合、子である受託者がその家を売却することができます。売却手続きは、受託者が売主として買主と売買契約を締結し、司法書士に登記を依頼して進めます。
ここで重要なのは、売却によって得た代金の扱いです。売却代金は受託者の個人財産になるわけではなく、信託契約のために開設した「信託口口座」で管理されます。そして、そのお金は信託の目的（親の生活費や施設費など）に従って使われることになります。
【司法書士の解決事例】将来の施設費用に備え、実家を家族信託
「最近、父の物忘れが気になるようになってきました」と、ご長男が心配そうな面持ちで相談に来られました。お父様は近々介護施設へ入所する予定で、当面の資金はあるものの、将来的にまとまった費用が必要になったときのために、実家を売却できるようにしておきたいとのことでした。
当初は生前贈与で長男名義にすることも検討されましたが、信託に比べて登録免許税や不動産取得税が高額になること、そして何より「売却代金が長男個人のものになってしまう」点に他のご家族が懸念を示されました。
そこで私たちは家族信託をご提案。お父様を委託者兼受益者、ご長男を受託者とし、将来必要な時にご長男の判断で実家を売却できる権限を盛り込んだ信託契約書を作成しました。登記も無事に完了し、「これで父に何かあっても安心です」と、ご家族皆様で納得のいく形で将来への備えをすることができました。
ただし、税務上の注意点もあります。マイホームを売却した際に利用できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という税金の特例があります。しかし、信託不動産を売却する場合、受益者（親）の居住実態など、一定の要件を満たさないとこの特例が使えなくなる可能性があります。こうした税務上の判断は非常に複雑なため、空き家問題への対策として売却を検討する際は、必ず事前に税理士に相談することが不可欠です。
ケース2：収益不動産（アパート等）を管理・処分する場合
賃貸アパートや駐車場などの収益不動産を信託した場合、受託者はオーナーとしての役割を引き継ぎます。具体的には、家賃の回収、建物の修繕手配、入居者とのやり取り、新規の賃貸借契約の締結など、日常的な管理業務を行います。
さらに信託契約に定めておけば、大規模修繕や建て替え、将来的な物件の売却といった、より大きな経営判断も受託者が行うことが可能です。これにより、オーナーである親が認知症になっても、アパート経営がストップしてしまう事態を防げます。詳しくは、アパートオーナーの認知症対策の記事でも解説していますので、ご参照ください。
ただし、収益不動産特有の注意点もあります。
- 融資の難易度：大規模修繕などで金融機関から融資を受けたい場合、「信託内借入」という特殊な手続きになります。対応している金融機関が限られ、審査のハードルも高くなる傾向があります。
- 損益通算の禁止：信託したアパート経営が赤字になった場合、その赤字を取り扱い、受益者の他の所得（給与所得など）と相殺して所得税を安くする「損益通算」ができません。これは信託の大きなデメリットの一つです。
収益不動産の信託は、メリットだけでなくこうしたデメリットも十分に理解した上で、慎重に検討する必要があります。
売却後の登記と税金の手続きはどうなる？
受託者が信託不動産を売却した後も、手続きは終わりではありません。
まず、登記手続きとして、買主への「所有権移転登記」と、この不動産が信託財産ではなくなったことを示す「信託登記の抹消」を同時に申請します。これで、登記簿上も完全に買主の所有物となります。
次に、税金の手続きです。不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対する所得税・住民税の確定申告が必要です。この申告と納税の義務を負うのは、実際に売却手続きを行った受託者ではなく、利益を受け取る受益者（親）です。受託者が申告手続きをサポートすることはできますが、納税義務者はあくまで受益者であるという点を混同しないようにしましょう。相続財産を売却して分ける換価分割の場合とは納税者が異なるケースもあるため注意が必要です。
不動産の家族信託｜手続き全体の流れと専門家への依頼費用
不動産の家族信託を実際に進める場合、どのような流れになるのでしょうか。大まかなステップと、専門家に依頼した場合の費用の目安をご紹介します。
【手続きの基本的な流れ】
- 家族会議での方針決定：なぜ信託が必要なのか、誰に何を託すのか、家族間で目的と方針を共有します。
- 専門家への相談：司法書士などの専門家に相談し、家族の希望に沿った信託契約の設計を行います。
- 信託契約書の作成：法的に有効で、後々のトラブルを防ぐためにも、契約書は公正証書で作成するのが一般的です。
- 信託口口座の開設準備：信託財産を管理するための専用口座を開設します。金融機関によっては開設に時間がかかるため、契約書作成と並行して進めます。
- 登記申請：信託契約の発効後、速やかに法務局へ「所有権移転登記」と「信託登記」を申請します。
- 財産管理の開始：登記完了後、受託者による信託契約に基づいた財産管理がスタートします。
【専門家への依頼費用の目安】
司法書士に不動産の家族信託を依頼した場合、費用は主に以下の要素で構成されます。信託する財産の価額や契約内容の複雑さによって変動します。
- コンサルティング・契約書作成費用：30万円～
- 公正証書作成費用（公証役場の手数料）：信託財産の価額に応じて5万円～
- 登録免許税（信託登記について法務局へ納める税金）：土地は固定資産税評価額の0.3%、建物は固定資産税評価額の0.4%
- 司法書士の登記報酬：10万円～
総額としては、信託財産の価額にもよりますが、最低でも50万円程度からとなるケースが多いでしょう。決して安い金額ではありませんが、将来の資産凍結によって数百万円、数千万円の不動産が動かせなくなるリスクを考えれば、有効な投資と捉えることもできます。
まとめ：不動産の家族信託は専門家との連携が成功のカギ
ここまで見てきたように、不動産の家族信託は、認知症などによる資産凍結への備えとして非常に有効な手段です。しかしその一方で、登記手続き、税務の取り扱い、そして将来の売却や活用まで見据えた契約書の設計には、高度な専門知識が不可欠です。
特に、税金の問題は複雑で、信託の組み方一つで課税関係が大きく変わってしまう可能性があります。私たち司法書士は登記と契約設計の専門家ですが、最適な信託を実現するためには、税理士との緊密な連携が欠かせません。
当事務所は、年間100件以上の相続・生前対策のご相談をお受けする中で、お客様一人ひとりのご家族の状況や財産の内容、そして「将来どうしたいか」という想いを丁寧にヒアリングすることを何よりも大切にしています。その上で、必要に応じて信頼できる税理士とチームを組み、ご家族にとって最善のオーダーメイドの家族信託をご提案します。
「うちの場合、家族信託は使えるだろうか？」「何から始めたらいいか分からない」そんな漠然とした不安をお持ちでしたら、ぜひ一度、当事務所の無料相談をご利用ください。あなたのお悩みを整理し、解決への第一歩を一緒に見つけるお手伝いをいたします。
司法書士・行政書士・社会保険労務士いがり綜合事務所の司法書士 猪狩 佳亮（いがり よしあき）です。神奈川県川崎市で生まれ育ち、現在は遺言や相続のご相談を中心に、地域の皆さまの安心につながるお手伝いをしています。８年の会社員経験を経て司法書士となり、これまで年間100件を超える相続案件に対応。実務書の執筆や研修の講師としても活動しています。どんなご相談も丁寧に伺いますので、気軽にお声がけください。
