相続放棄で空き家は手放せる？知っておきたい管理責任の誤解
「実家を相続したけれど、遠方に住んでいるし、もう誰も住む予定がない」「建物が古すぎて、管理するだけで費用がかさむ…」
こうした理由から、空き家を相続したくないと考え、「相続放棄」を検討される方は少なくありません。「相続放棄さえすれば、厄介な空き家問題から完全に解放される」…そう期待されているのではないでしょうか。
しかし、その考えは少し注意が必要です。実は、2023年4月1日施行の改正民法によってルールが変わり、相続放棄をしても、特定の条件下では空き家の管理責任が残ってしまうケースがあるのです。
この記事では、司法書士・行政書士・社会保険労務士として数多くの相続問題に携わってきた専門家の立場から、
- なぜ相続放棄をしても管理責任が残ることがあるのか
- 新しいルールで責任が残る「現に占有」とは具体的にどういう状態か
- 管理責任を放置した場合の深刻なリスク
- どうすればその責任から完全に解放されるのか
といった疑問に、分かりやすくお答えしていきます。安易な自己判断は、思わぬトラブルを招く可能性があります。この記事を最後までお読みいただくことで、空き家の管理責任が残る場面と、検討すべき対応を整理できます。
なお、相続放棄そのものの基本的な考え方については、相続放棄についてで体系的に解説していますので、まず全体像を掴みたい方はそちらもご覧ください。
【大前提】「相続放棄」と「所有権の放棄」は全くの別物です
多くの方が誤解されている最も重要なポイントからお話しします。それは、「相続放棄」と「所有権の放棄」は、法律上まったく意味が異なるということです。
相続放棄とは、家庭裁判所に申述することで、「プラスの財産（預貯金や不動産）もマイナスの財産（借金）も一切引き継ぎません」と意思表示する手続きです。これにより、あなたは法的に「初めから相続人ではなかった」とみなされます。
しかし、これはあくまで「相続人という地位」を放棄するだけで、空き家という「財産そのもの」の所有権を直接放棄したり、消滅させたりする手続きではありません。
あなたが相続放棄をすると、空き家を相続する権利は次の順位の相続人に移ります。そして、もし相続人全員が相続放棄をした場合、その空き家は最終的に「相続人がいない財産」となり、最終的には国のものになる可能性があります。しかし、そのプロセスが完了するまでの間、財産の管理者や帰属先が確定しない状態になることがあります。
この「相続財産の帰属や管理者が確定しない期間」に、もし空き家が原因で第三者に損害を与えてしまったら、誰が責任を負うのでしょうか？
そこで法律は、「相続放棄をしたとしても、一定の条件下では、次の管理者が決まるまで財産を適切に保存する義務が残りますよ」と定めているのです。この根本的な違いを理解することが、空き家の管理責任問題を正しく捉えるための第一歩となります。相続の方法にはいくつか選択肢がありますが、どの方法を選ぶにしても、この基本原則は変わりません。
2023年民法改正でルールが変わった！保存義務が残る新基準
空き家の管理責任に関するルールは、2023年4月1日に施行された改正民法によって、より明確化されました。
これまで、相続放棄後の管理責任は解釈が曖昧な部分があり、「相続放棄したのに、どこまで管理すればいいのか…」と不安を抱える方が多くいらっしゃいました。特に、遠方に住んでいるだけで何年も実家に関わっていなかった方まで責任を問われかねない状況だったのです。
今回の法改正は、こうした社会の現状を踏まえ、責任の範囲をより限定的かつ具体的にするものとなりました。新しい条文を見てみましょう。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
ポイントは、責任が残るケースが「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」に限定されたことです。つまり、「ただ相続人だった」というだけでは責任を負わず、「現に占有」という具体的な関与があった場合にのみ、次の管理者へ引き継ぐまでの「保存義務」が残る、とルールがはっきりしたのです。
あなたはどっち？「現に占有」しているかどうかの判断基準
では、ご自身の状況が「現に占有」していたと言えるのかどうか、気になりますよね。法律上の「占有」とは、単にそこに住んでいるかどうかだけでなく、「その物を事実上支配している状態」を指します。具体的に、ご自身の状況をチェックしてみましょう。
■保存義務が残りやすいケース（「現に占有」と判断される方向の事情）
- 亡くなった方（被相続人）と空き家で同居していた。
- 相続放棄した時点で、その空き家に住み続けていた。
- 空き家の鍵を保有し、実際に出入りや管理をしているなど、事実上その建物を支配していると評価される事情がある。
- 定期的に空き家を訪れ、荷物の整理、庭の草刈り、建物の換気や修繕などを行っている。
- 他の相続人や近隣住民から、事実上「あの家を管理している人」と認識されている。
■保存義務が残りにくいケース（「現に占有」と判断されない方向の事情）
- 何十年も前に実家を出ており、長期間関わっていない。
- 空き家の鍵を持っておらず、物理的に管理できる状態にない。
- 相続開始後、一度も空き家に出入りしていない。
- 空き家の中に、自分の私物などを置いて管理していない。
もしあなたが「残りやすいケース」に複数当てはまるなら、たとえ相続放棄の手続きを終えたとしても、保存義務からは解放されない可能性が高いと言えます。逆に「残りにくいケース」に当てはまる方は、法改正によって救済される可能性が高まりました。ただし、これはあくまで一般的な目安であり、最終的な判断は個別の事情を総合的に考慮して行われます。
【相談事例】相続放棄したのに…管理責任を問われたAさんのケース
法律の話だけでは、なかなか自分事として捉えにくいかもしれません。ここで、実際に私がご相談を受けたAさんの事例をご紹介します。これは、決して他人事ではないお話です。
遠方に住むAさんは、お父様が亡くなったことで、誰も住んでいない古い実家を相続することになりました。建物はかなり老朽化しており、庭木も伸び放題。近所の方からは「台風で屋根材が飛んできそうで怖い」「雑草がひどくて虫が湧いている」といった苦情の連絡が入り始めていました。
Aさんは、「こんな厄介な家はいらない。相続放棄をすれば、もう自分には関係ないはずだ」と考え、ご自身で家庭裁判所に行き、相続放棄の手続きを済ませました。これで一安心、と思ったのも束の間、市役所からは固定資産税に関する通知も届き、近隣からの苦情の電話も鳴り止みませんでした。「放棄したのに、なぜ？」とすっかり混乱し、不安な面持ちで当事務所の扉を叩かれました。
お話を詳しく伺うと、Aさんはお父様が生前から実家の鍵を預かっており、月に一度は様子を見に帰り、荷物の整理や戸締まりの確認をしていたことが分かりました。
私はAさんに、この行動が法的に「現に占有している」と評価される可能性が高いこと、そして相続放棄をしても、次の管理者が決まるまでは空き家を適切に保存する義務が残ってしまう場合があることを丁寧にご説明しました。もっとも、相続放棄をした人が当然に固定資産税の納税義務を負うわけではないため、通知が届いた場合には、相続放棄の事実を自治体に伝えることもアドバイスしました。
突然の事実にAさんはショックを受けておられましたが、放置するリスクを理解され、前に進むことを決意されました。解決策として、まずはAさん以外の相続人（Aさんの兄弟など）や、次の順位の相続人（お父様のご兄弟など）に連絡を取り、相続の意思を確認すること。そして、もし全員が相続放棄をするのであれば、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立て、その清算人に空き家の管理を引き継ぐ方法があることをご提案しました。
最終的に、他のご親族も相続放棄をされることになり、当事務所で相続財産清算人の選任申立書の作成をサポートさせていただきました。費用はかかりましたが、Aさんは法的な責任から解放され、ようやく肩の荷を下ろすことができたのです。他の相続人が本当に相続放棄をしたかどうかの確認も、このプロセスでは重要になります。
保存義務を放置するとどうなる？3つの重大リスク
もし、「現に占有」しているにもかかわらず、「相続放棄したから関係ない」と保存義務を怠ってしまうと、どうなるのでしょうか。主なリスクは、次の3つです。
- 近隣住民などへの損害賠償責任
特に注意が必要なのが、第三者への損害賠償責任です。例えば、老朽化した屋根の瓦が強風で飛ばされて隣家の窓ガラスを割ったり、通行人にケガをさせてしまったりした場合。あるいは、ブロック塀が倒壊して隣の車を傷つけてしまった場合など。保存すべき立場にありながら必要な対応を怠り、その結果として第三者に損害が生じた場合には、個別の事情によって損害賠償責任が問題となる可能性があります。相続放棄をしたという事実だけで、当然に一切の責任を免れるわけではありません。 - 行政からのペナルティ
相続放棄後も民法940条の「現に占有する者」に当たる場合には、空家法上も「管理者」に当たると考えられています。そのため、危険な状態の空き家を放置すると、市町村から管理に関する働きかけや措置の対象となる可能性があります。
また、特定空家等について法に基づく命令の対象となり、その命令に違反した場合には、50万円以下の過料が科されることがあります。行政代執行が行われた場合には、その費用負担が問題となることもあります。 - 財産を処分すると、相続放棄できなくなる可能性がある
相続放棄をする前に、相続財産を売却したり、価値のある財産を自分のために処分したりすると、法定単純承認に当たり、相続放棄ができなくなる可能性があります。
また、相続放棄後であっても、相続財産を隠したり私的に消費したりする行為は問題となるため、処分行為は慎重に判断する必要があります。
これらのリスクを避けるためにも、保存義務が残る可能性がある場合は、放置せず早めに対応を検討することが重要です。
空き家の保存義務から解放されるために検討すべき方法
では、どうすればこの保存義務から解放されるのでしょうか。現行法上は、相続人または相続財産清算人へ財産を引き渡すことで保存義務が終了します。相続人全員が相続放棄するなど、引渡し先がいない場合には、家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てることが有力な方法です。
相続財産清算人とは、相続人が誰もいなくなった財産（今回で言えば、相続人全員が放棄した空き家など）を管理・清算するために、裁判所によって選ばれる弁護士などの専門家です。以前は「相続財産管理人」と呼ばれていましたが、法改正で名称が変わりました。
この相続財産清算人を選任してもらい、管理していた空き家をその清算人に引き継いだ時点で、あなたの保存義務は法的に消滅します。相続人がいない場合には、相続財産清算人を選任してもらい、空き家を引き渡すことが、保存義務を終了させるための実務上の有力な方法になります。この手続きは、相続人が行方不明の場合などに利用される不在者財産管理人制度と似ていますが、目的が異なります。
相続財産清算人の選任手続きと費用の目安
相続財産清算人の選任は、利害関係人または検察官が、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てます。相続放棄をした方でも、保存義務を負っているなど具体的な利害関係があれば、申立人となり得ます。申立てには、申立書のほか、戸籍謄本や財産目録など多くの書類が必要となり、専門的な知識が求められます。
そして、最も気になるのが費用でしょう。手続き自体にかかる手数料は数千円程度ですが、一番大きな負担となるのが、裁判所に納める「予納金」です。
予納金とは、選任された相続財産清算人が活動するための経費や報酬にあらかじめ充てるためのお金です。この金額は財産の状況によって大きく異なり、一概には言えませんが、数十万円以上が必要になるケースもあります。
「保存義務を終了させるために、そこまで費用がかかるのか」と感じる方もいるかもしれません。しかし、これは将来にわたって続くかもしれない管理の手間や、いつ起こるか分からない損害賠償リスクから完全に解放されるための「必要経費」と考えることもできます。高額な費用がかかるからこそ、本当にこの手続きが必要なのか、他に方法はないのか、慎重に判断する必要があるのです。
相続放棄を決める前に！やってはいけないこと・検討すべきこと
空き家問題に直面し、相続放棄を考え始めたとき、相続財産の処分にあたる行為をしてしまうことがあります。最後に、取り返しのつかない事態を避けるための注意点をお伝えします。
最も注意すべきは、相続放棄を検討している期間中に、遺産に手をつけてしまうことです。先ほども少し触れましたが、遺産の一部でも処分・費消してしまうと、「法定単純承認」とみなされ、相続放棄ができなくなる可能性があります。
具体的には、以下のような行為は避けるべきです。
- 危険だからと空き家を解体する
- 家の中にある家財道具や骨董品などを売却する
- 亡くなった方の預貯金を引き出して自分のために使う
- 空き家の固定資産税などを亡くなった方の預金から支払う（公共料金などの支払いも注意が必要です）
これらの判断は非常に難しく、良かれと思ってやったことが裏目に出ることも少なくありません。どうすべきか迷ったら、まず専門家に相談してください。
また、空き家を手放す方法は相続放棄だけではありません。もし空き家に多少なりとも価値があり、売却できる可能性があるなら、「一度相続した上で売却する」という選択肢も検討すべきです。売却にかかる手間や費用と、相続財産清算人の選任にかかる費用を天秤にかけ、どちらがご自身にとって最適な解決策かを見極めることが大切です。
まとめ：空き家の相続放棄は専門家への早期相談が鉄則です
今回は、相続放棄をしても空き家の管理責任が残るケースについて、2023年の民法改正を踏まえて解説しました。最後に、重要なポイントを振り返りましょう。
- 相続放棄は「相続人の地位」を捨てる手続きであり、「所有権」を直接放棄するものではない。
- 相続放棄後も、空き家を「現に占有」している場合は、次の管理者へ引き継ぐまで保存義務が残る。
- 「現に占有」とは、鍵の管理や定期的な出入りなど、事実上の支配状態を指す。
- 保存義務を放置すると、損害賠償や行政からのペナルティなど、重大なリスクがある。
- 相続人全員が相続放棄して引渡し先がいない場合には、相続財産清算人の選任を申し立て、選任された清算人に空き家を引き渡すことが、保存義務を終了させる実務上の有力な方法となる。高額な予納金が必要になる場合がある。
空き家をめぐる相続の問題は、法律的な判断が非常に複雑です。「現に占有」しているかどうかの判断、相続財産清算人選任の要否、相続放棄以外の選択肢の検討など、ご自身の状況だけで判断するのは極めて困難であり、危険も伴います。
相続放棄には原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3箇月以内」という期限があります。悩んでいるうちに期限が過ぎてしまっては、選択肢が狭まってしまいます。少しでも不安や疑問を感じたら、できるだけ早く、私たちのような相続問題に精通した専門家にご相談ください。あなたの状況を丁寧にお伺いし、リスクを整理したうえで、状況に応じた対応方針を一緒に検討します。
司法書士・行政書士・社会保険労務士いがり綜合事務所の司法書士 猪狩 佳亮（いがり よしあき）です。神奈川県川崎市で生まれ育ち、現在は遺言や相続のご相談を中心に、地域の皆さまの安心につながるお手伝いをしています。８年の会社員経験を経て司法書士となり、これまで年間100件を超える相続案件に対応。実務書の執筆や研修の講師としても活動しています。どんなご相談も丁寧に伺いますので、気軽にお声がけください。
